新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”旧常态进入中高速的新常态，经济发展的客观规律。日本、韩国都经历过这一过程，当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。国发展潜力较大，城镇化率较低，经济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”可能性较大。作为企业来说，必需清醒认识到这一宏观形势的深刻转变，并调整思路主动适应这一变化，否则将难以适应环境变化，经营可能出现风险。
今年以来。
宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型，但这种变化与其用“旧常态转向新常态”来描述，不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。
房地产“非常态”
投资销售非常规增长。1998年房改以来，国房地产业发展十分迅猛，住房供应从严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊，近些年汽车消费处于增长迸发期，2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多，房地产业2013年的投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以说1998年以来房地产投资和销售属于一种非常规或者说超凡规增长。
价格大幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到特别是2007年和2009年，房价像脱缰的野马疯狂上涨。北上广深四大一线乡村中心城区，2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线乡村中心城区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线乡村涨幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元，2003年末为22.12万亿元，增长5倍，显然在一二线乡村房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的2009年底杭州房价比年初上涨近100%如此大的涨幅，绝不是一种常态，只能用非常态来表达。
项目几乎稳赚不赔，且利润高企。房地产往往被贴上暴利的标签，虽然个别房地产项目存在亏损，但绝大部分项目是盈利的接近只赚不赔，而且局部项目利润高得惊人。一般行业销售毛利率可能在5%~20%前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常，房地产融资杠杆作用下，开发商本金的回报率更高。这样高的利润率，几乎稳赚不赔，继续这么长时间，都是非常态。
以上三种情况的存在使得过去10多年的房地产与其用“旧常态”来形容，不如用“非常态”来概括更为准确。
何为常态增长
行业投资销售增长速度转向常态增长。非常态时期，房地产投资增长迅猛，2003年至2013年间，投资增长超越19%有9年，其中5年超过25%销售增长速度有时高得惊人，2005年全国房地产销售面积增长50.6%2009年增长42.1%即使在限购严格实施的2011年和2012年，全国房地产销售面积依然正增长，2013年更是增长了17.3%销售额则增长了26.3%过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销售下滑，有其特殊性。
什么是常态增长，一是增长幅度相对平缓，投资增长坚持在19%以上比较难，销售面积增长幅度低于15%概率更大;二是局部年份销售可能会出现负增长，而投资负增长可能性很小。房地产周期动摇的固有天性不会改变，个别年份的大幅起落还可能发生。就每个单体乡村而言，由于市场体量较小其动摇幅度可能还会比较大，但幅度会有所收窄。
从中临时看，1998年房改以来一直到2013年，房地产总体处于上行阶段，这个过程中，供应量不时积累扩大，房价迅速达到高位，逾越居民接受能力，从2014年开始，房地产达到一个转折点，整体形势开始转向，也可以说房地产进入下半场，除少数一线乡村外，大部分二线至四线乡村产能过剩，房价收入比失衡，宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降，房产税纳入税改议程之时，未来房地产投资销售大幅增长的可能性明显降低，近两三年大的趋势则是消化库存，房价快速上涨已失去基础。
对于房地产销售面积在2013年是否已达到历史高峰，则需要进一步观察。中国城镇化潜力巨大，住宅和各类产业地产的发展空间还比较广阔，未必一定走下坡路。2014年预计销售面积小幅下降，其实成交量也是历史第二，将超过2012年。
价格双向动摇。房地产投资和销售进入常态动摇后，房地产这匹“烈马”开始有所驯服，房地产行业从“非常规行业”开始成为一个“惯例行业”这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小，价格双向动摇的可能性明显增大，但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支撑不够的乡村房价下跌幅度可能会大一些。
利润下降，项目有赚有赔。过去两点可以看出，房地产投资总体回报率将下降，房地产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件下一个行业有波动、有盈有亏是正常的黄金十年对房地产形成的思维惯性和错觉必需打破。
开发商和区域、业态分化更加明显。房地产进入常态后，开发商将加快分化，专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随行就市、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资渠道多、重视现金流、负债率控制得比较理性、应对周期动摇得当的公司将在行业常态中进一步扩大市场份额。反之则将落伍甚至退出、破产。
就区域而言，一线乡村有其特殊资源和优势，需求旺盛，供求不会出现大的失衡，价格会双向波动，但总体存在一定价格上涨压力。二线乡村资源集中，产业发达，交通发达，但供应量普遍过大，房价虚高，产能和价格都需要消化。三、四线乡村房地产往往超前于当地经济发展，供应量很大，需求相对有限，大部分为人口净流出城市，行业调整需要时间。
就业态来说，住宅比重将进一步下降，各种产业地产进一步扩张。需要关注的商业、旅游度假等产业地产的泡沫也比较大，产业地产技术含量较高，需要谨慎经营。(文章来源:平顶山泰麟房产.转载请注明)
政府的双向调控特征更加明显。1998年至2003年，政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年，调控政策主基调是引导行业健康发展，抑制房地产过热，但还是支持为主;2008年下半年到2009年，政府主要是抚慰房地产;2010年至2014年中，主要是通过限购限贷政策抑制投资投机，控制泡沫为主要导向;2014年中以后，主要方向是鼓励去库存，分类调控，引导大中小乡村和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加明显，既要控制房价泡沫，又要调节供应量泡沫，既要房地产支持经济增长，又要防止房地产出现崩盘，房地产调控面临一个相对复杂的形势，中央政府将在长效政策机制基础上，根据形势变化相机做出政策选择。15年来房地产发展很快，但积累的问题很多，病得比较重，问题开始迸发，此时国家不会再去刺激，简单打激素，但会治病救人，顺应市场自身发展规律，采取一些措施让它尽量软着陆，促进行业慢慢自我修复。
房地产进入常态后，开发商应注重以下几个方面：1高度重视风险管理。房地产发展进入常态阶段后，利润在降低，风险有所加大，此时开发商必需重视风险管理。2提升专业能力和管理水平。以前形势总体较好，不需要技术含量也可以赚钱，以后开发商主要依赖专业功底和管理能力。3从盈利模式上看，开发商要更加重视高周转模式。4加强政策和市场研究，提高应对周期的能力。企业要加强对周期的研究，提高驾驭周期和应对的能力。房地产企业倒闭，一般都是不适应周期震荡造成的严格地讲我国的房地产开发商和金融机构还没遇到真正的完整的房地产周期动摇，2008年和2011年两次太短，很多公司活过来不是应对得好，而是快撑不下去时政策反转了市场反转了这一轮周期对大部分乡村和开发商来说可能是真正的考验，需要抛弃幻想，积极防御。5紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下，新型城镇化、互联网与实业及消费的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势，房地产必需在摸索中前进。6调整心态，思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利润预期、价格单向上涨、粗放管理就能赚钱等观点都要及时抛弃，开发商要接受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌才干更好地适应新形势，精细化管理才干获得良好效益。
新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”旧常态进入中高速的新常态，经济发展的客观规律。日本、韩国都经历过这一过程，当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。国发展潜力较大，城镇化率较低，经济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”可能性较大。作为企业来说，必需清醒认识到这一宏观形势的深刻转变，并调整思路主动适应这一变化，否则将难以适应环境变化，经营可能出现风险。
今年以来。
宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型，但这种变化与其用“旧常态转向新常态”来描述，不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。
房地产“非常态”
投资销售非常规增长。1998年房改以来，国房地产业发展十分迅猛，住房供应从严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊，近些年汽车消费处于增长迸发期，2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多，房地产业2013年的投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以说1998年以来房地产投资和销售属于一种非常规或者说超凡规增长。
价格大幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到特别是2007年和2009年，房价像脱缰的野马疯狂上涨。北上广深四大一线乡村中心城区，2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线乡村中心城区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线乡村涨幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元，2003年末为22.12万亿元，增长5倍，显然在一二线乡村房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的2009年底杭州房价比年初上涨近100%如此大的涨幅，绝不是一种常态，只能用非常态来表达。
项目几乎稳赚不赔，且利润高企。房地产往往被贴上暴利的标签，虽然个别房地产项目存在亏损，但绝大部分项目是盈利的接近只赚不赔，而且局部项目利润高得惊人。一般行业销售毛利率可能在5%~20%前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常，房地产融资杠杆作用下，开发商本金的回报率更高。这样高的利润率，几乎稳赚不赔，继续这么长时间，都是非常态。
以上三种情况的存在使得过去10多年的房地产与其用“旧常态”来形容，不如用“非常态”来概括更为准确。
何为常态增长
行业投资销售增长速度转向常态增长。非常态时期，房地产投资增长迅猛，2003年至2013年间，投资增长超越19%有9年，其中5年超过25%销售增长速度有时高得惊人，2005年全国房地产销售面积增长50.6%2009年增长42.1%即使在限购严格实施的2011年和2012年，全国房地产销售面积依然正增长，2013年更是增长了17.3%销售额则增长了26.3%过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销售下滑，有其特殊性。
什么是常态增长，一是增长幅度相对平缓，投资增长坚持在19%以上比较难，销售面积增长幅度低于15%概率更大;二是局部年份销售可能会出现负增长，而投资负增长可能性很小。房地产周期动摇的固有天性不会改变，个别年份的大幅起落还可能发生。就每个单体乡村而言，由于市场体量较小其动摇幅度可能还会比较大，但幅度会有所收窄。
从中临时看，1998年房改以来一直到2013年，房地产总体处于上行阶段，这个过程中，供应量不时积累扩大，房价迅速达到高位，逾越居民接受能力，从2014年开始，房地产达到一个转折点，整体形势开始转向，也可以说房地产进入下半场，除少数一线乡村外，大部分二线至四线乡村产能过剩，房价收入比失衡，宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降，房产税纳入税改议程之时，未来房地产投资销售大幅增长的可能性明显降低，近两三年大的趋势则是消化库存，房价快速上涨已失去基础。
对于房地产销售面积在2013年是否已达到历史高峰，则需要进一步观察。中国城镇化潜力巨大，住宅和各类产业地产的发展空间还比较广阔，未必一定走下坡路。2014年预计销售面积小幅下降，其实成交量也是历史第二，将超过2012年。
价格双向动摇。房地产投资和销售进入常态动摇后，房地产这匹“烈马”开始有所驯服，房地产行业从“非常规行业”开始成为一个“惯例行业”这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小，价格双向动摇的可能性明显增大，但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支撑不够的乡村房价下跌幅度可能会大一些。
利润下降，项目有赚有赔。过去两点可以看出，房地产投资总体回报率将下降，房地产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件下一个行业有波动、有盈有亏是正常的黄金十年对房地产形成的思维惯性和错觉必需打破。
开发商和区域、业态分化更加明显。房地产进入常态后，开发商将加快分化，专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随行就市、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资渠道多、重视现金流、负债率控制得比较理性、应对周期动摇得当的公司将在行业常态中进一步扩大市场份额。反之则将落伍甚至退出、破产。
就区域而言，一线乡村有其特殊资源和优势，需求旺盛，供求不会出现大的失衡，价格会双向波动，但总体存在一定价格上涨压力。二线乡村资源集中，产业发达，交通发达，但供应量普遍过大，房价虚高，产能和价格都需要消化。三、四线乡村房地产往往超前于当地经济发展，供应量很大，需求相对有限，大部分为人口净流出城市，行业调整需要时间。
就业态来说，住宅比重将进一步下降，各种产业地产进一步扩张。需要关注的商业、旅游度假等产业地产的泡沫也比较大，产业地产技术含量较高，需要谨慎经营。(文章来源:平顶山泰麟房产.转载请注明)
政府的双向调控特征更加明显。1998年至2003年，政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年，调控政策主基调是引导行业健康发展，抑制房地产过热，但还是支持为主;2008年下半年到2009年，政府主要是抚慰房地产;2010年至2014年中，主要是通过限购限贷政策抑制投资投机，控制泡沫为主要导向;2014年中以后，主要方向是鼓励去库存，分类调控，引导大中小乡村和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加明显，既要控制房价泡沫，又要调节供应量泡沫，既要房地产支持经济增长，又要防止房地产出现崩盘，房地产调控面临一个相对复杂的形势，中央政府将在长效政策机制基础上，根据形势变化相机做出政策选择。15年来房地产发展很快，但积累的问题很多，病得比较重，问题开始迸发，此时国家不会再去刺激，简单打激素，但会治病救人，顺应市场自身发展规律，采取一些措施让它尽量软着陆，促进行业慢慢自我修复。
房地产进入常态后，开发商应注重以下几个方面：1高度重视风险管理。房地产发展进入常态阶段后，利润在降低，风险有所加大，此时开发商必需重视风险管理。2提升专业能力和管理水平。以前形势总体较好，不需要技术含量也可以赚钱，以后开发商主要依赖专业功底和管理能力。3从盈利模式上看，开发商要更加重视高周转模式。4加强政策和市场研究，提高应对周期的能力。企业要加强对周期的研究，提高驾驭周期和应对的能力。房地产企业倒闭，一般都是不适应周期震荡造成的严格地讲我国的房地产开发商和金融机构还没遇到真正的完整的房地产周期动摇，2008年和2011年两次太短，很多公司活过来不是应对得好，而是快撑不下去时政策反转了市场反转了这一轮周期对大部分乡村和开发商来说可能是真正的考验，需要抛弃幻想，积极防御。5紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下，新型城镇化、互联网与实业及消费的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势，房地产必需在摸索中前进。6调整心态，思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利润预期、价格单向上涨、粗放管理就能赚钱等观点都要及时抛弃，开发商要接受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌才干更好地适应新形势，精细化管理才干获得良好效益。